הפלפול השבועי: קבלן המוסר דירה עם ליקויי בניה
האם כל פגם או מום מקנים לרוכש זכות לבטל את העסקה ולהחזיר את המקח?
ומהי זכות המוכר לתקן את הפגם והתקלה?
.
הפלפול השבועי עם הרב יהודה שטרן ט"ו בסיון תשעד 09:15 13.06.14
מהם ליקויי בניה לפי ההלכה ?
הגמרא במסכת, כתובות עמוד עב: מביאה את דברי המשנה, כי המקדש אישה על מנת שאין עליה נדרים, ונמצאו עליה נדרים, הרי הקידושין אינם חלים ואין צורך בגט להתרת הנישואין.
אך אם בעת הקידושין הבעל לא התייחס כלל אל עניין הנדרים, ואף לא הזכיר דבר ביחס לנדרים הישנים שייתכן והאישה נדרה לפני הנישואין, אזי אם לאחר הקידושין התברר כי בעבר האישה נדרה על עצמה, הרי יש להתיר את הנישואין בנתינת גט (לחומרא) והיא אף איננה זכאית לקבל את כסף כתובתה (מפני שהמוציא מחברו עליו הראיה).
עוד אומרת המשנה שאם לפני הקידושין האיש הציב תנאי, כי הקידושין הם על מנת שאין האישה נושאת מחלה או מום, ולאחר הקידושין נמצא כי האישה סובלת ממום, הרי אין האישה מקודשת.
אך אם לפני הקידושין האיש לא התייחס כלל אל עניין המחלה, ולאחר הקידושין התברר כי האישה סובלת ממום, הרי האישה תצא (בגט לחומרא) והיא איננה זכאית לקבל את כתובתה (מפני שהמוציא מחברו עליו הראיה)
בהמשך בדף עד: מבארת הגמרא כי אם בעת הקידושין נאמר התנאי "על מנת שאין לאישה מום" , ולאחר הקידושין האישה הלכה לרופא בכדי שיירפא לה את המום, אזי למרות שהאישה פועלת בכדי להסיר את המום, ולעמוד בתנאי שהוסכם מראש , בכל זאת אין הקידושין חלים.
הרמב"ם בהלכות מכירה פרק טו' הלכה ז' פוסק כי הקונה מקח ללא אמירה מיוחדת אודות איכות המקח, או שאינו אומר במפורש על מנת שאין במקח פגמים וחסרונות, הרי הוא מוגדר כלוקח בסתמא, ולכן אם נמצאו במקח אי אלו פגים הרי עומדת לקונה זכות להחזיר את המקח למוכר.
כדברי הרמב"ם נפסק בשו"ע חו"מ סי' רלב' סעי' ז' שכל הלוקח בסתם וללא אמירה מיוחדת, הרי כוונתו לקנות מקח שלם ללא כל פגם או חיסרון.
ובביאור הגר"א באות יג' כתב כי מקור דברי השו"ע הם מהגמרא בכתובות עב:
חשוב לציין כי לא כל פגם או מום מקנים לרוכש זכות לבטל את העסקה ולהחזיר את המקח. בשו"ע סי' רלב' סעי' ו' נפסק כי לקונה קמה ועומדת הזכות לבטל את המקח, רק במום או פגם שמנהג המקום הוא לבטל בגינו את העסקה.
אך חיסרון או פגם, שייתכן כי בעיניי הקונה הוא מהותי ומשמעותי, אך אין מנהג המקום לבטל בגין פגם כזה את העסקה, אזי אין לקונה כל זכות להחזיר את המקח.
וכתב הגר"א על השו"ע באות יא' שמקור דברי השו"ע הוא מהמשך סוגיית הגמרא בכתובות עב: דאיתא במשנה כי אם המקדש לא אמר דבר, וקידש בסתמא אזי אם נמצא כי האישה נדרה נדרים עוד לפני הנישואין הרי עומדת לבעל זכות להוציא את האישה ללא כתובה.
ומבארת הגמרא כי דברי המשנה ביחס לזכות הבעל להוציא שלא בכתובה מתייחסים רק לנדרי עינוי נפש שהאישה נדרה עוד לפני הנישואין, ורק בהם האישה יוצאת שלא בכתובתה.
וזאת משום שרק ביחס לנדרי עינוי נפש אנשים כה מקפידים וממילא קמה לבעל זכות להוציא שלא בכתובתה, אבל בשאר נדרים (שלא מוגדרים כנדרי עינוי נפש) הרי הקידושין שרירין וקיימין ואין לבעל כל עילא לטעון ולהוציא שלא בכתובה.
וממילא מתוך דברי הגמרא מוכח שלא כל פגם או חיסרון מקנים את האפשרות לביטול המקח והחזרת המצב לקדמותו, אלא זכות הקונה לבטל את העסקה קמה ועומדת רק במקרה של פגם מהותי שמקובל להקפיד עליו.
זכות המוכר לתקן את הפגם והתקלה
למרות שבאופן עקרוני במצבי הטעייה או קבלת מוצר פגום, עומדת לקונה זכות לבטל את העסקה, מצינו בראשונים כי יש מקרים שבהם למוכר עומדת זכות לתקן את התקלה, ולמנוע מהקונה לבטל את העסקה.
המרדכי בכתובות בסימן רצב' מביא את דברי הר"י מגא"ש במקרה בו הקונה קיבל מן המוכר בית דירה עם פגמים ולכן מבקש הקונה לבטל את העסקה.
וכתב הר"י מגא"ש שיש להבחין בין סוגי פגמים שונים. יש פגמים אשר הם מפריעים לשימוש הרגיל בבית, אך הם פגמים חיצוניים, וישנם פגמים שהם מהותיים ופנימיים.
פגם חיצוני הינו ליקוי אשר מפריע לשימוש בבית, אך הוא אינו חיסרון בבית עצמו וכגון במקרה בו השביל המוביל אל הבית אינו סלול, או שסביבת הבית איננה ראויה לדיור בגלל אמת המים וכדומה.
במצבים מעין אלו הרי ברור כי הפגם והחיסרון הוא חיצוני לבית הדירה, וכי סילוק המטרד או תיקון הליקוי מאפשרים שימוש ראוי ורגיל בבית.
ולכן אם המוכר נאות לתקן את הליקוי ולהסיר את המטרדים, אזי אין הקונה יכול לבטל את המקח וזאת משום שבמהות העסקה אין כל חיסרון והפגמים הינם חיצוניים לבית.
אך אם הקונה גילה כי במקום כותל אבנים המוכר העמיד לו כותל סיד, או במקום כותל שלם וחזק יש בבית הדירה כותל רעוע, אזי אומנם המוכר יכול להסיר את הכותל הקיים ולבנות במקומו כותל חדש וכפי שסוכם בין המוכר והקונה.
אבל פעולת שיפוץ כזו תעלה לכלל ההגדרה של "פנים חדשות באו לכאן" וממילא בית הדירה במצבו הנוכחי, הוא אינו המקח המקורי המבוקש על ידי הקונה, ולכן יש לו לקונה זכות לבטל את העסקה ואין הקונה מחויב להסכים או להמתין עד לתיקון הליקויים והפגמים.
הר"י מגא"ש מוכיח את שיטתו מדברי המשנה במסכת כלים פרק כו' משנה ד' האומרת כי סנדל טמא שמקום חיבור הרצועות שלו נקרע ותוקן, הרי טומאתו פקעה והסנדל מעתה עומד בטהרתו.
וביאור דברי המשנה שבדיני טומאה וטהרה מצינו, כי כלי טמא שנשבר וחדל מלתפקד בייעודו המקורי, הרי פקע ממנו שם הכלי שבו וממילא גם טומאתו פוקעת והולכת לה.
לאור זאת אם שברי הכלי אוחו ותוקנו הרי הכלי החדש- ישן, טהור משום שפנים חדשות באו לכאן ומעתה עומד לפנינו כלי חדש (שרק מורכב מחומרי הכלי הישן) ומתוך מדברי המשנה מוכח, כי פעמים תיקון פגמי הכלי גורמים להחיל שם חדש על הכלי.
וממילא כמו שבדיני טומאה וטהרה, הכלי החדש טהור משום שהוא מוגדר ככלי חדש, כך גם בדיני ממונות, כלי או מקח שנעשו בו פעולות בכדי להשמיש אותו מחדש, או בכדי לתקנו ולהסיר את הליקויים שבו, הרי הוא אינו הכלי או המקח המקורי וממילא פנים חדשות באו לכאן.
לאור זאת הלוקח יכול לטעון למוכר כי הליקויים או הפגמים הם מהותיים, וממילא התיקון שלהם יגרור כביכול החלת שם חדש על הבית/הכלי, וממילא כעת בעת מסירת המקח לידיו הוא לא קיבל את המקח המבוקש על ידו, ולכן ברצונו לבטל את העסקה.
הרא"ש בשו"ת סימן צו' סובר כי בפגמים שניתנים לתיקון יכול המוכר לתקן את הליקויים ובכך לעכב את הקונה מלבטל את המקח.
את דברי הרא"ש פסק השו"ע להלכה בחו"מ סימן רלב' סעי' ה' דאם ראובן מכר לשמעון בתים שיש לו בעיר אחרת, וקודם גמר המקח עובדי כוכבים שברו את חלונות הבית והשחירו את הכתלים, הרי ראובן המוכר יכול לומר לשמעון הקונה כי הפגמים הינם מום עובר.
ולכן יש לו לשמעון הקונה להוריד מתשלום העסקה את דמי התיקון והשיפוץ, אך הוא אינו יכול לבטל את המקח מעיקרו.
ועל פסק השו"ע הוסיף הרמ"א, כי סברת השו"ע היא שמאחר וראובן מכר בית לשמעון, הרי הנזקים שנגרמו לבית, אין בהם כדי להפקיע את שם "הבית" מן הבית (מפני שהפגמים הינם ברי תיקון ואינם מהותיים).
וממילא ראובן המוכר צריך לשקם ולתקן את הנזקים, אך שמעון אינו יכול לבטל את המקח. מקור דברי הרמ"א הוא מפסק הר"י מגא"ש שהובא לעיל המחלק בין פגם חיצוני לפגם פנימי ומהותי.
וממילא מתוך הדברים עולה, כי באופן עקרוני אם הקונה הוטעה על ידי המוכר ולא נמסר לו המקח המבוקש, הרי קמה לקונה זכות לבטל את העסקה.
אך זכות הקונה לביטול העסקה מוגבלת לפגמים או ליקויים מהותיים, כאשר במצבים אחרים שבהם הפגם הוא חיצוני או אינו מהותי דיו, על המוכר להביא את המקח למצב שימוש ראוי ותקין.