מהם ליקויי הבנייה הנפוצים כאשר רוכשים דירה מקבלן בנין?
כמעט אין מי שרוכש דירה ואינו נתקל, במהלך התקופה שאחרי הכניסה לבית, בליקויים כאלה ואחרים – כשבמקום הראשון והמובהק
בעיות רטיבות, המתגלות בכמחצית מהבתים ועלולות לפגוע לאורך זמן גם ביציבות המבנה ובבריאותם של בני הבית. כך עולה מניתוח שערכה עבור "גלובס" חברת "הדס ביקורת מבנים", המתמחה בתחום ליקויי הבנייה, בקרב 1,000 מקרים בהם נתגלו ליקויי בנייה שונים במהלך 2010-2013 – אשר לגביהן נתנו חוות-דעת שמאיות על-ידי החברה: 500 בתים צמודי קרקע (וילות,קוטג'ים או דירות גן) ו-500 דירות בבתים משותפים, תוך מעקב במהלך שנה ממועד מסירת הדירה לדייר.
לא מעט מחלוקות מתנהלות מול קבלנים סביב ליקויים ומקרים רבים מגיעים עד לבית משפט. עוד קודם לכן,ניתן לפנות בתלונה לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון – .
חשוב לזכור: עבור רוב העבודות בבניין קיימת אחריות של הקבלן לשנה הנקראת שנת הבדק. אם התגלו ליקויים בדירה בתוך תקופת בדק הבית, חייב הקבלן לתקנם או לפצות עבורם אלא אם הוכיח שמקורם בשל מעשה או מחדל של הקונה בדירה. כך למשל ריצוף, טיח, חלונות ודלתות. בתום שנה צריך הדייר להעביר לקבלן רשימה של כל הליקויים והקבלן מחויב לטפל בהם ולתקנם.
מלבד האחריות במסגרת שנת הבדק, קיימת אחריות ארוכה יותר לרכיבים מסוימים של המבנה וזאת בהתאם לחוק מכר דירות – כשתקופת האחריות משתנה בהתאם לסוג הליקוי. אם התגלו ליקויים בתוך תקופת האחריות ואם הוכיח הקונה שמקורם בתכנון, בעבודה ובחומרים,
חייב הקבלן לתקנם.
ליקויי הבנייה הנפוצים
1.איטום / רטיבות
המלכה" הבלתי מעורערת של ליקויי הבנייה היא כאמור רטיבות: ב-48% מהדירות בבניינים משותפים וב-33% מצמודי הקרקע נמצאו בעיות באיטום. לאחריה, בהפרשים משמעותיים, מדורגים בעיות טיח וסדקים, חשמל, אינסטלציה, שלד ובנייה ריצוף וחיפוי, ועבודות פיתוח חוץ בסביבת הבית בעניין הנזילות – מכה של ממש – מסביר גוכמן כי "חרף כל הטכנולוגיה המתקדמת בבנייה המודרנית, עדיין קיימים כשלים רבים בתחום האינסטלציה שגורמים להרס רב של מבנה הבית. כשלים אלה נגרמים משתי סיבות עיקריות: האחת היא קבלנים שבוחרים מטעמי חיסכון להשתמש בחומרים זולים, שרמת הבלאי שלהם גבוהה ביותר. כמו כן, קיימת נטייה ללא מעט קבלנים, לעבוד בחיפזון, במטרה להספיק לסיים את הפרויקט מוקדם ככל שניתן. כל אחת מהסיבות מספיקה על מנת להביא לנזילת מים, קל וחומר אם מדובר בשילוב של שתיהן.
"כאשר מדובר על דירות חדשות", מוסיף גוכמן, "לרוב הנזילה לא תתגלה מיד לעין ולא תותיר חורבות של צונאמי; המים מטבעם יחלחלו לאט וכשנבחין בהם, משמע כי הנזק כבר נגרם".
יש לזכור כי רטיבות בדירה עקב מי הגשמים החודרים דרך מעטפת הבית החיצונית, אינה רק פגם אסתטי, אלא כשל שיכול לגרור נזק בריאותי. המים נספגים בקירות ובתקרה ונשארים כלואים זמן רב. הרטיבות מתפתחת לקילופי צבע, תפרחות על הקירות וכתמי עובש שמפיצים ריחות וגורמים לקשיי נשימה, ברונכיט ואסטמה.
2. טיח / סדקים
כיסוי צבע שאינו אחיד, טיח גבשושי, סדקים, בליטות, שקעים וקילופים – כל אלה יכולים לפגום באופן מתסכל למדי במראהו של בית חדש ומעיד על "חפיפניקיות" מתסכלת, במקום בו הושקעו סכומי כסף עצומים. ובכל זאת, מדובר בבעיות נפוצות למדי.
3. אינסטלציה
גם כאן נתקלים הרוכשים בבעיות מטרידות למדי: דליפות מים מצנרת או הנחת צינורות בקוטר שאינו מתאים, שברים ופגמים באמייל של אמבטיות, כמו גם חוסר בלחץ מים בברזים, התקנת ברזים רופפים וכן מיקום לא ראוי לכלים סניטריים, לצד ריחות לא נעימים ומערכות חימום מים שאינן פועלות באופן תקין.
4. שלד ובנייה
ליקויי בניה המופיעים בשלד הבנין הם ליקויים חמורים ובלתי הפיכים, הפוגעים ביסודות ויכולים לגרום להתמוטטותו של המבנה או לחוסר יציבות. כך למשל מעקה פגום עקב אי ציות לתקן, נשירה של חיפויי קירות, סטייה של הקיר התומך, סדקים עבים הנוצרים בקירות המבנה, מדרגות שנעקרו ממקומם ועוד.
5. קירות, ריצוף וחיפוי
שקיעת אריחי ריצוף בודדים או משטחים שלמים, היווצרות כתמים על האריחים, היווצרות שברים או סדקים באריחי ריצוף, הפרשי מפלסים או שיפועים חריגים, הנחת ריצוף ללא מרווחים מתאימים וללא מילוי נדרש ("רובה") וגם ריצוף ואריחים המתנתקים ממקומם וחללים במילוי הטיט מתחת לאריחים.
6. עבודות חשמל
מיקומים לא נכונים של שקעים , בעיות מהותיות יותר בלוח החשמל, גם אם הן לא נראות לעין לא ממבט ראשון. כדאי להשוות כבר בהתחלה את המצב למפרט הקיים ולשקול בקרה של איש מקצוע.
7. מסגרות ודלתות
הליקויים שנמצאו בדלתות כוללים דלתות קצרות שגובהן נמוך מ-2 מטר נטו או כאלה שרחוקות מפני הריצוף; דלתות פגומות ושבורות או כאלה שנמצא בהן פגם בציפוי; פתחי כניסה צרים מדרישות תקנות התכנון והבנייה או מיקום דלתות ומשקופים שלא על-פי התוכנית – בעיות שפתרונן מורכב הרבה יותר – ואפילו דלתות שחוסמות מעברים לחדרים או לפרוזדורים.
8. מים וביוב
בעיות קורוזיה , נזילות מצנרת פלסטית מאזור החיבורים – לרוב בשל אביזרים לא מקוריים שקבלנים נוהגים להשתמש בהם.
גם מיקום השוחה של מערכת צנרת הביוב בסמוך ליסוד הבניין היא ליקוי האסור על-פי התקן.
9. פיתוח חוץ
דרכי גישה לא בטיחותיות לדירה, וכן קירות ומעקות לא תקניים ובכלל זה שיפועי ריצוף ואיטום רצפות וקורות יסוד.
10. נגרות ומטבחים
התנפחות העץ כתוצאה מנזילה סמויה, בעיית איטום או שימוש בחומרים ירודים שגורמת לסגירה בעייתית של דלתות או מגירות, מדפים שוקעים ופרזול לא איכותי.
טיפים לרוכש הדירה – המועצה לצרכנות
■ בדיקת רקע: בדקו לפני רכישת הדירה מידע על הקבלן ברשם החברות. בדקו בעיקר אם יש נגד החברה התראות/תביעות. בדקו באתרי אינטרנט אם קיימים דיוני צרכנים המעלים חשד לבעייתיות.
■ אם הדירה אינה מקבלן, בדקו אם יש הערת אזהרה בטאבו עליה או שיעבוד לבנק/רשם המשכנות.
■ לוו את העסקה לרכישת דירה בייעוץ משפטי. אל תסתפקו בעורך הדין של הקבלן – קחו עורך דין מטעמכם. אל תתפשרו על השכן שרק סיים את הלימודים, בחרו עורך דין שתחום עיסוקו הוא מקרקעין.
■ קבלו חוות-דעת משמאי מקרקעין על מצבו הפיזי/משפטי של הנכס, זכויות בנייה, הצמדות, תוכנית מתאר של הקרקע וכו'.
■ ודאו כי המחיר בחוזה המכר סופי ומוחלט, כולל את כל התשלומים הנלווים הקשורים בבנייה, ובמסירת הדירה, כולל מע"מ וכדומה.
■ לא קבלתם בטוחה? בדקו מהו קצב התשלומים שעליכם ופעלו בהתאם לחוק ולעצת פרקליטכם. ודאו כי עם העברת תשלומים לקבלן, יפיק הקבלן ערבות בנקאית לכסף ששולם.
■ שמרו היטב על כתבי הערבות עד שתקבלו את הדירה והיא תירשם על שמכם בטאבו. אם הדירה הנרכשת טרם נבנתה, גם הליכי הרישום של הדירה והבניין המשותף וחלוקתו טרם הושלמו. לפיכך, חשוב להגדיר בחוזה את הליכי הרישום שיבצע הקבלן לזמן סביר (כפוף לגודל הפרויקט וכדומה). יש לבדוק את היתרי הבנייה שהוצאו על-ידי הרשויות, ולוודא כי אין מניעה מצד הקבלן לרשום את הדירה על שם הקונה בלשכת רישום מקרקעין.
■ מאחר שהעברת הזכויות בדירה על שם הרוכש מותנית בהצגת אישורים שונים – מס שבח, פטור מס מכירה, מס רכוש, היטלי השבחה החלים על המוכר ועוד – יש להתנות את התשלום האחרון של הדירה בהמצאת האישורים המתאימים
תגיות:
ליקויי הבניה הנפוצים.