איך תזהו קבלן בצרות
חברות בנייה שקורסות משאירות אחריהן אנשים ששילמו במיטב כספם עבור דירה – ולא קיבלו דבר. למרבה הצער, מי שנקלע למצב שכזה לא יכול לעשות כמעט כלום. איך להימנע מהסתבכות עם קבלן בקשיים?
לפני כחודשיים התקבצו ליד פרויקט בנייה במזרח נתניה עשרות זוגות דיירים. השעה כבר הייתה מאוחרת אבל אנשים רבים שרכשו דירה בפרויקט חשו למקום אחרי שהגיעה אליהם השמועה על סיבת ההתכנסות: "הקבלן פשט רגל". לאחר כמה שעות מורטות עצבים יכלו הזוגות לנשום לרווחה. מדובר היה אמנם בפשיטת רגל, אבל רק של חברת המטבחים. אלו ששילמו מראש עבור תוספות למטבח הסטנדרטי של הקבלן ידעו שכנראה כבר לא יראו את כספם, אבל חלקם לא הסתירו את תחושת הרווחה שלהם – זה יכול היה להיות גרוע הרבה יותר.
המקרה הזה, שבסופו אנשים אשר הפסידו עשרות אלפי שקלים הרגישו הקלה, משקף את המצב הקשה אליו נקלע שוק הנדל"ן בישראל. רוכשי הדירות נותנים כיום אמון מלא בחברות מעטות, כמו אפריקה ישראל ודנקנר השקעות – ותמורת האמון הזה הם מוכנים לשלם מחיר יותר גבוה.
רוב הקונים מנסים לבדוק כמיטב יכולתם את הסימנים החיצוניים המעידים על היקלעותה של חברת הבנייה לקשיים – ואם צצים סימנים שכאלה הם מנסים לפעול, בדרך כלל בקבוצות, כדי להיחלץ ממצב הביש שנקלעו אליו. בשבוע שעבר, למשל, נכתב במקומון הפתח תקואי "מלאבס" על מצוקתן של משפחות שקנו דירות מחברת נוה איתנים ברחוב עוזיאל . הרוכשים טענו כי הפרויקט כמעט שאינו מתקדם כבר יותר משנה עקב אי עמידה בתנאי היתר הבנייה, והביעו חשש, שהוכחש, כי החברה נקלעה לקשיים.
לפני שקונים: לבדוק רישיון ומוניטין
כיצד יכול קונה מן השורה לזהות חברה קבלנית שנקלעה לקשיים? "הדבר קשה מאוד", אומר עורך דין שמייצג, בין היתר, את מפרק חברת נגה אלקטרוטכניקה שקרסה לפני כשנתיים ברעש גדול. "יש חברות רבות שמדשדשות במשך חודשים ארוכים, אולם חלקן מתאוששות. את ההחלטה הסופית בקשר לחברות עושים הבנקים, דווקא. אם הם מחליטים שאין טעם להמשיך במתן אשראי לחברה היא נכנסת להקפאת הליכים. בשלב זה הקונים יכולים להיות בטוחים שהחברה בצרות, אולם זה כבר מאוחר מדי".
אבל הליכי קריסה נמשכים יותר מכמה ימים ואפשר להבחין בסימנים מוקדמים הרבה לפני שהבנקים מחליטים להפסיק את ההנשמה לחברה.
הרמז הראשון אינו סימן אלא אזהרה של ממש, פשוטה כמשמעה. פרויקטים רבים מוקמים בשלבים, וקורה לא פעם שחברה קבלנית אשר נמצאת בעיצומה של בניית שלב מתקדם בפרויקט אינה מצליחה, בגלל הקשיים שבהם היא נתונה, לטפל בליקויי בניה המתגלים בשלבים הקודמים. במהלך שיווק השלב החדש היא נקלעת למריבות עם הדיירים הוותיקים ואלה, כחלק מהמאבק, מזהירים את הקונים החדשים שמגיעים למשרדי המכירות.
מקרה שכזה אירע לפני חמש שנים בקרית אתא: החברה היזמית בנתה דירות, איכלסה אותן והחלה להקים ולשווק מבנים נוספים בפרויקט. ליקויי בנייה עליהם התלוננו דיירים ותיקים טופלו על ידי החברה בצורה שטחית ולא מספקת. כשהצטברו עשרות תלונות על התנהגות היזמים פרץ סכסוך בין הדיירים הוותיקים, שהונהגו על ידי ועד מיליטנטי, לבין החברה. הדיירים קיימו משמרות מחאה ליד משרד המכירות, הפגינו, ובשיא הסכסוך תלו על דירותיהם שלטי "למכירה". קונים פוטנציאליים שראו את הנעשה החליטו שלא לרכוש דירה במקום. אחרי כמה חודשים התברר שהיזמים אכן נקלעו לקשיים ולפרויקט מונה כונס נכסים.
זהו, כמובן, המצב האידיאלי. הקונה מוזהר מראש כי הפרויקט חולה ולא כדאי להיכנס אליו. אבל ברוב המקרים הסימנים מופיעים אחרי שהקונים כבר חתמו על חוזה לקניית הדירה ושילמו עליה חלק מהכספים. סימנים אלה פחות מובהקים, אולם העוסקים בענף מסכימים שאם הם מופיעים, כדאי מאוד לשים לב למתרחש באתר הבנייה.
סימן ראשון הוא עיכובים בלתי מוסברים בבנייה. חלק גדול מהפרויקטים של חברות שנמצאות בקשיים סובלים מעיכובים, בגלל פיגורים בתשלומים לקבלנים המבצעים. סימן אזהרה נוסף הוא התקנה של ברזים, כיורים, אריחים ופריטי גימור נוספים ברמה נמוכה מזו שהובטחה.
סימן שלישי, פחות בולט, הוא הליכים משפטים רבים שנפתחים תוך תקופה קצרה בין החברה היזמית לבין ספקים וקבלני ביצוע. "היזם אף פעם לא יגיד 'לא שילמתי כי אני לא יכול'", . "הוא מנסה ליצור סכסוך עם הקבלנים וטוען שהיו איחורים בהשלמת העבודות, ליקויים וכו', ותביעות הדדיות מוגשות לבתי המשפט. כך קרה עם נגה אלקטרוטכניקה. הדברים הופיעו בעיתונות ויכלו לשמש סימן אזהרה".
יש גם סימני אזהרה אותם אפשר לגלות עוד לפני שמשלמים לקבלן אם עורכים תחקיר לגבי הרקע שלו ואיכות הפרויקט. אלו הם הדברים אותם יש לבדוק:
מוניטין החברה – כמות הפרויקטים שלהם אחראית החברה והאזורים בהם היא בונה.
זהות הקבלן – לברר אם יש לו רישיון בתוקף, הכולל את ענפי הבנייה שבהם הוא רשאי לעסוק ואת סיווגו הכספי. . "רצוי מאוד לבדוק אם האיש שילם את המיסוי על הקרקע ובמיוחד מע"מ", אומר שריפי. "אם הוא לא עשה זאת צריכות להידלק הרבה נורות אדומות, משום שהוא עלול להישלח למאסר". לא יזיק גם לברר מידע על הקבלן בארכיונים של העיתונות הכלכלית.
מבצעים – יש לבדוק לעומק את פרטי המבצע. כאשר לא נראית סיבה גלויה לעין לעסקה במחיר נמוך במיוחד, יש מקום לחשד.
סיוע מקצועי – כדאי להיעזר בשירותי מהנדס בניין המומחה בליקויי בנייה. קבלן בקשיים ינסה להסתיר פגמים ובדיקת מומחה תחשוף את הליקויים מבעוד מועד.
כשחותמים על חוזה: להיצמד לחוק המכר
אולם מה אפשר לעשות אם למרות כל צעדי הזהירות הפרויקט נקלע לקשיים? התשובה תאכזב רבים – כמעט שום דבר. באופן כללי, מרגע שהקונים התחייבו לקנות דירה בפרויקט הם קשרו את גורלם לגורלו.
"בשלב הזה הקונה יכול רק להתבונן מהצד ולקוות שהאבחנה שלו מוטעית". "הוא אינו יכול, כמובן, להתכחש למחויבויות הכספיות שלו רק משום שהחברה מתעכבת בבנייה. בשלב זה גם מאוחר מדי לנקוט בצעדים שצריך היה לנקוט בהם בשלב המגעים עם החברה, לפני החתימה על החוזה, צעדים שתפקידם להבטיח את כספו של הלקוח במידה הרבה ביותר". גם עו"ד שריפי מסכים שאין כמעט מה לעשות: "כשהקבלן קורס לא ניתן לעשות הרבה. לעתים אפשר לתבוע אישית את הקבלן על ליקויי בנייה . הליכים של הרמות מסך אינם פשוטים, אבל ניתן כבר למצוא כמה פסיקות ברוח זו".
אין משהו שיכול להבטיח את כספו של הלקוח בצורה מוחלטת במקרה שהקבלן קורס, אבל יש כמה אמצעים שיכולים לעזור. ראשית – חשוב להיצמד לערבויות לפי חוק המכר. לעתים ישנן חלופות לערבויות, כמו רישום הערת אזהרה בטאבו, אולם כבר קרה שאנשים נותרו עם הערת אזהרה על שלד בניין, אבל ללא יכולת לעשות דבר.
עורכי דין ממליצים גם להגיע עם הקבלן להסדר, לפיו התשלומים יינתנו לפי קצב ההתקדמות של הבנייה. כך לא ישולמו כספים על עבודות שלא נעשו. להסדר כזה קל יותר להגיע עם חברות בנייה קטנות. עו"ד שריפי ממליץ על אמצעי נוסף המתאים לחוזים שנערכים עם חברות קטנות: "כשמדובר בחברה קבלנית קטנה ולא מוכרת, ניתן לדרוש ערבויות אישיות מהקבלן, כך שלא יסתתר מאחורי החברה לאחר ההתמוטטות".
תגיות
תביעות נגד קבלן