[:en]
Points which you need to note before signing a lease agreement for an apartment in Tel Aviv Israel
Renting out your apartment in Tel Aviv
If you play your cards right, being a landlord can be a rewarding experience and in the long run a good way to make some money. No one wants the tenant or landlord from hell so be prepared to do your homework before you rent your property.
You need to determine the market rent, which will depend on the location and quality of your property and the amount of similar properties which are available to rent in your area.
There are a number of steps you can take which will increase your chances of finding reliable tenants.
1. State of the property
Before you decide to rent your property ensure that your property complies with certain minimum standards (e.g. free from damp, in good structural repair, hot and cold water, adequate means of heating and ventilation, appliances in good working order, electrical wiring, gas, pipes in good repair).
If your property looks like it has been well looked after and respected it is likely that your tenants will treat it with respect and at the end of their lease the property will be in a reasonable good condition.
2. Indicators of your prospective tenant’s ability to pay their rent.
Attain a reference from your prospective tenant’s employers.
If your prospective tenant’s are students you should always get their parents to act as guarantors to the lease.
3. Lease and contents list
You may want to take a picture of your property and its contents. You must also make a list of your contents which can be included as part of your lease.
we can draft a lease for your rental property which will go along way in creating a smooth relationship with your tenants and securing your piece of mind. Once you are happy with your lease you can get your tenants to sign it.
You Have to find out in advance and determine explicitly wiithin the apartment rental contract , whether the use of that apartment is a residence or is it a rental apartment for business purposes.
Apartment rentals for business purposes may require the landlord to deduct tax at source on rents and apartment rentals may result in non-residential tax payment when selling the apartment and prevent the seller exemption from betterment tax .
Your Lawyer need to integrate into the apartment rental agreement clauses that will prevent as much as possible any potential friction with the tenant and that will protect the landlord against unnecessary hassle and annoyance .
The tenant should be required to ensure with appropriate guarantees, the payment of rental fees , water , electricity etc.. on time, failure to evacuate the apartment on due date or for breaching of lease agreement in any other way, And for covering the damages caused in the apartment.
4. guarantees
Several types of guarantees can be required , but only according to the circumstances and the economic capabilities of the tenant.
the demand for guarantee shall be at the discretion and according to the advice of an experienced real estate lawyer , because an attorney who is not experienced may on the one hand not insist on receiving the types of guarantees are essential and on the other hand, lack of experience may result in demanding kinds of guarantees draconian conditions that can cause loss of good tenant.
a. Written irrevocable personal guarantee, limited or unlimited in amount which shall remain in effect for several months following termination of lease agreement – on which need to sign one guarantor or more. The guarantors need to be identified . The attorney will review the economic capacities of the guarantors.
b. Bank guarantee – under the terms of the bank guarantee , this guarantee is the safest , Equal value for cash and is forfeiture immediately.
c. Cheque Security on which the renter and other guarantor/s need to sign on
d. Receiving the advance payment by cheque . the cheque can have a certain amount , or open cheques in favor of the landlord or to the order payable to the local authority , the power company , the gas company and the house committee.
5. Transfer of accounts in the name of the tenant.
Property tax and water – Record the water meter reading before the entry of the tenant to the apartment and make a report on the apartment lease agreement and the transfer of the account in the municipality
Electricity – Record the power meter reading before the entry of the tenant , report apartment rental agreement and migrate electric company bill
Gas – Record the gas meter reading before the entry of the tenant to the apartment , and migrate telephone bill at the gas company
Phone – If you leave a phone ground-line, preferably migrate telephone bill in the name of the tenant and leave the option for receiving it back.
home maitenence – the lease must be reported to the house committee and at the end of the rental period the tenant need to request an approval from the house Committee for the lack of house duties .
6. What can I do if the tenant refuses to vacate the apartment ?
Eviction a tenant that does not pay the rent or violates the Apartment Rental Agreement , is made – by appealing to the court by a special fast procedure .
Since 2008 the landlord need to file a claim and , the hearing will be held no later than 30 days from the last date for submission of the defense case.
Monetary claim for damages is made in a separate proceeding .
tags:
[:]
הנקודות אליהן צריך משכיר דירה בישראל לשים לב לפני שהוא חותם על הסכם השכרת דירה בתל אביב
1 . ראשית , בדוק היטב שהנכס במצב ראוי למגורים, והריהוט שנשאר תקין.
פעולה זו , לא רק עשויה להעלות את ערך הנכס ולהניב דמי שכירות גבוהים יותר, היא גם יכולה לחסוך ממך צרות רבות וחיכוכים מיותרים עם הדייר בעתיד.
2. הבהר מהי מטרת השכירות
על עורך דין מקרקעין לברר מראש ולקבוע באופו מפורש בחוזה השכרת דירה, האם השימוש שיעשה בדירה היא למטרת מגורים או שזו השכרת דירה למטרות עסקיות.
השכרת דירה למטרת עסק, עלולה לחייב את המשכיר לנכות מס במקור על דמי השכירות, וכן השכרת דירה שלא למגורים עלולה לגרור בעת מכירתה תשלום מס שבח ולמנוע מהמוכר פטור מתשלום מס שבח.
3. בדיקת יכולת כלכלית
מומלץ ככל הניתן , לבדוק את מצבו הכלכלי של השוכר (הדייר), בין היתר ניתן לבדוק את תלושי המשכורת של המשכיר ואנו בודקים , אם השוכר בעל חשבון בנק מוגבל, ברשימת בעלי החשבונות המוגבלים באתר האינטרנט של בנק ישראל.
4. למה יש לשים לב בהסכם השכרת דירה
על עורך הדין לשלב בהסכם השכרת דירה סעיפים שימנעו ככל הניתן כל נקודת חיכוך אפשרית עם השוכר ויגנו על המשכיר מפני טרחה וטרדה מיותרים.
יש לצרף פרוטוקול מסירת דירה,ורשימת מטלטלין ובהם לפרט את מצב הדירה והריהוט הנמצא בה רצוי גם לצלם בתמונות או בוידאו את מצב הדירה טרם מסירתה.
רצוי לקבוע בהסכם השכרת דירה, כי תיקונים שחובת התשלום עליהם חלה על המשכיר, יתבצעו בנוכחות השוכר ולאחר תיאום טלפוני עם המשכיר ובהסכמתו.
5. אילו ערבויות ובטחונות ניתן לקחת כבטחון בעת השכרת דירה
יש לדרוש מהשוכר מתן ערבויות מתאימות להבטחת תשלומי דמי השכירות, ארנונה מים ועד בית וחשמל במועד, אי פינוי במועד או הפרת הסכם השכרת דירה בכל דרך אחרת. וכן לצורך כיסוי נזקים שיגרמו בדירה.
ישנן מספר סוגי ערבויות שניתן לדרוש , וזאת רק בהתאם לנסיבות וליכולתו הכלכלית של השוכר , דרישת הערבות תיעשה בהתאם לשיקול דעתו ועל פי עצתו של עורך דין ותיק ומנוסה בהליכי השכרת דירה , שכן עורך דין שאינו מנוסה עלול מצד אחד לא לעמוד על קבלת סוגי ערבויות חיוניים ומצד שני מתוך חוסר נסיון וחוסר ביטחון מספיק , לעמוד על סוגי ערבויות ותנאים דרקוניים העלולים לגרום לשוכר הפסד של לקוח טוב או התחלת יחסי השכרת דירה ברגל שמאל:
א. כתב ערבות אישית בלתי חוזרת ומוגבלת או בלתי מוגבלת בסכום שתשאר בתוקף מספר חודשים לאחר סיום הסכם השכרת דירה – שעליה להחתים שני ערב אחד או יותר. את הערבים יש לזהות בתעודות זהות, ולשמור צילום של תעודות הזהות שלהם. עורך הדין יבדוק את יכולותיהם הכלכליות של הערבים.
ב. ערבות בנקאית – הערבות הבנקאית בכפוף לתנאיה , הינה בטוחה חזקה למשכיר. שווה בערכה לכסף מזומן וניתנת לחילוט מיידי. בהנפקת כתב הערבות הבנק הופך למעשה ערב להתחייבויות השוכר.
ג. שטר חוב / המחאה (שיק) לביטחון הסכם השכרת דירה עליו חותם השוכר וערב או ערבים נוספים בסכום מסוים או פתוח ללא סכום.
ד. קבלת תשלום מראש בהמחאות או המחאה (שיק) בסכום מסוים, או בשיקים פתוחים , לטובת המשכיר או לפקודת לפקודת הרשות המקומית, חברת החשמל, חברת הגז וועד הבית לצורך הבטחת תשלומים ספציפיים שנקבעו בהסכם השכרת דירה כגון דמי השכירות החודשיים, ותשלומי חשבונות.
6. העברת חשבונות על שם השוכר
יש לדאוג כי ירשם בהסכם השכרת דירה , חובת העברת חשבונות על שם השוכר וכן לוודא כי ההעברה אכן בוצעה על ידי השוכר מיד לאחר חתימת ההסכם:
ארנונה ומים – יש לרשום את קריאת מונה המים בטרם כניסת השוכר לדירה ולבצע דיווח על הסכם השכרת דירה והעברת החשבון בעיריה
חשמל – יש לרשום את קריאת מונה החשמל בטרם כניסת השוכר לדירה לדווח על הסכם השכרת דירה ולבצע העברת החשבון טלפונית בחברת החשמל
גז – יש לרשום את קריאת מונה הגז בטרם כניסת השוכר לדירה לדווח על הסכם השכרת דירה ולבצע העברת החשבון טלפונית בחברת הגז
טלפון –אם משאירים קו טלפון קרקעי רצוי לבצע העברת חשבון הטלפון על שם השוכר ולהותיר אופציה לקבלתו בחזרה.
ועד בית – יש לדווח על הסכם השכרת דירה לוועד הבית ועם תום תקופת השכירות יש לבקש מהשוכר אישור מוועד הבית על היעדר חובות.
7. מה ניתן לעשות אם השוכר מסרב לפנות את הדירה?
פינוי שוכר שאינו משלם את דמי השכירות או מפר הסכם השכרת דירה, נעשית על-ידי פנייה לבית המשפט בהליך של סדר דין מקוצר.
החל משנת 2008 המשכיר רשאי על פי חוק להגיש תביעה לפינוי המושכר בסדר דין מקוצר, כאשר הדיון יתקיים לא יאוחר מ-30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה בתיק. תביעה כספית בגין נזקים נעשית בהליך נפרד.
תגיות:
השכרת דירה,
השכרת דירה בתל אביב
עורך דין מקרקעין
[:]