[:en]

 Commercial business lease agreement

Renting Property for usiness purposes is a matter for professionals.

This is because often the transaction amount is high and its impact may be for many years.

Therefore proper business purposes, rental agreement will be examined and accompanied by a skilled real estate attorney .

Here are some points we need to give consideration when hiring a property for commercial use.

 

1. Checking the legal and physical condition of the property

your lawyer Have to worry about issuing an extract from the Land Registry (“Tabu”) about the property and /or other authorities concerned, such as the Israel Lands Authority or housing company .

you can learn important details about the real owners of the property and if it is subject to limitations , such as curves, caveats , or mortgages etc…

Currently and where necessary in appropriate cases , can also be ordered Report from Inspection concerning the physical condition of the property.

2. Inquiry about seller ID

Verify the true identity of the property owner.

Not always those who manage the negotiations is also the owners of the property.

your lawyer Have to ask for identification and check it against the land registry.

If the landlord is a company – you have to order a summary listing the Registrar of Companies to verify who the owners and managers and who may act on behalf of the company.

Should also ascertain whether the representative was duly authorized as representative by the Board and under what conditions.

it is Advisable to do all this before you invest your time and money doing the necessary tests and negotiations in order to avoid wasting time.

3. Checking whether you may get all possible licenses to run a business.

and if you can get a Leasehold Business License

Every business requires a business license from the local authority.

Generally, it is illegal to run a place not intended to do so by city building plans.

You can not open a particular type in the place designated for residential and / or industrial and / or other purposes.

Prior to the signing of the transaction, check the municipality or local authority planning, city building began on the property permits the operation of the property for the purpose for which you would like to rent it.

Check at the same time if the property has  “form 4” (“tofes arba”) that the municipality get a business license.

Without “Form 4” the municipality will not issue a business license.

Sometimes you can get a license to start a business even if there is a suitable city building but usually in such cases the municipality requires payment of betterment charges which might be expensive and make the deal unprofitable.

To get a business license from the local authority, you sometimes wiil have to get permits  from other authorities. for example: a food production will need the approval of the Ministry of Health.

All businesses need a permit from the firefighting department.

Sometimes firefighting requirements may be costly , such as installing a pump or automatic sprinkler system in case of fire.

4. Definition and purpose of rental property

a detailed definition of the leased property and rental purposes.

Business assets, often include in addition to office space or restaurant, also other areas , such as parking , outdoor terraces , warehouses, and the like, whom advisable to include in the agreement , or your landlord might charge you again after signing the contract.

Similarly, the agreement must be set  rental goals, and determine explicitly that the rental is for business . otherwise owner might  claim of breach of contract and demand the removal of the renter.

terms of tenant must ensure that the purpose of the lease contract will be large enough to fit options for future changes , and unexpected reduction or expansion of your business, to avoid deadlocks.

5. Extension of the rental period.

Since usually the commercial tenant spends high financial investments for matching the property for the lease purpose – Make sure that the landlord is willing to give the tenant an option to extend the lease period.

you Should determine the amount of the agreed rent for the additional options.

6. Exits

Renter of property business will never be able to ensure that the business will succeed  so he could one day be  committed to high rental fee , he can not afford to pay, and on the other hand,  not entitled to terminate the lease.

Therefore, it is highly desirable to try to determine in the agreement that the landlord could terminate the lease for adequate notice ahead of time and / or bring a substitute tenant and / or sub- tenants.

7. Banning competition and  providing exclusivity

Business operating in a particular location may develop a reputation and  scene related regular clientele.

So, after you leave the place, it may appear that similar business property, and even competing one , will benefit from the fruits of your work, so try adding section prevents property owners to populate the place after you leave, with a similar  business .

Similarly, if a property is a general or partial business complex  (e.g. shopping mall or shopping center ) with more shops and apartments , it is advisable to ask for exclusivity of your business , to prevent competitors from opening similar businesses in the same compound , which can sometimes hurt your business.

8. Responsibility and insurance

The tenant need to check what is required from lessee business and what the cost of the insurance premiums necessary to secure such liability, Such as buildings and contents insurance ,  employees and certain third party insurance, and  loss of income insurance.

insurance costs of a commercial business is also a substantial component in your costs and therefore you need to check it prior to signing the contract.[:]

שכירת נכס למטרות עיסקיות הינה עניין למקצוענים. וזאת משום שפעמים רבות מדובר בעיסקה בסכום גבוה והשפעתה עשוייה להיות לשנים רבות.

לכן ראוי שהסכם שכירות למטרות עיסקיות יבדק וילווה בידי עורך דין מקרקעין מיומן.

להלן מספר נקודות, שיש לתת עליהן את הדעת בעת שכירת נכס למטרת מסחר.

1. בדיקת מצבו המשפטי והפיזי של הנכס

יש לדאוג להוצאת נסח מאת רשם המקרקעין (טאבו) בנוגע לנכס או מרשויות אחרות הנוגעות בדבר, כגון מנהל מקרקעי ישראל או החברה המשכנת.

מתמצית הרישום בנסח שאותו מוציא עו”ד מקרקעין , ניתן ללמוד פרטים חשובים לגבי הבעלים האמיתיים של הנכס וכן אילו מגבלות חלות עליו , כגון עיקולים, הערות אזהרה , עיסקאות נוגדות או קודמות, משכונות וכן הלאה. בשלב זה ובמידת הצורך במקרים מתאימים , ניתן גם להזמין דו”ח מחברת ביקורת מבנים בנוגע למצבו הפיזי של הנכס.

2. בירור זהות המוכר

יש לוודא את זהותו האמיתית של בעל הנכס.

לא תמיד מי שמנהל את המשא והמתן הוא גם הבעלים של הנכס. יש לבקש תעודה מזהה ולבדוק אותה למול נסח הטאבו. אם המשכיר הינו חברה – יש להוציא תמצית רישום מאת רשם החברות בכדי לוודא מיהם הבעלים והמנהלים ומי רשאי לפעול בשם החברה.

צריך גם לוודא האם הנציג הוסמך כדין על ידי הדירקטוריון ובאילו תנאים .כל זאת רצוי לעשות בטרם תשקיעו מזמנכם וכספיכם בבדיקות הנחוצות ובמשא ומתן , כדי למנוע השחתת זמן לריק.

3. יש לבדוק האם בכלל ניתן לנהל עסק במושכר ואם ניתן לקבל רשיון עסק

כל עסק חייב ברשיון עסק מהרשות המקומית. בדרך כלל , אין זה חוקי לנהל עסק במקום שאינו מיועד לכך על פי תוכניות בנין עיר.

לא ניתן לפתוח עסק מסוג מסוים במקום המיועד למגורים ו/או לתעשיה ו/או למטרות אחרות. טרם חתימת העיסקה , יש לבדוק בעיריה או ברשות המקומית שתוכנית בנין העיר החלה על הנכס מתירה את הפעלת הנכס למטרה שלשמה הנכם מעוניינים לשכור אותו.

יש לבדוק באותה הזדמנות אם יש לנכס טופס 4 וכי העיריה תוציא רשיון עסק. ללא טופס 4 העיריה לא תוציא רשיון עסק. לעיתים ניתן לקבל רשיון לפתיחת עסק גם אם אין תוכנית בנין עיר מתאימה ואולם בדרך כלל במקרים כאלה העיריה דורשת תשלום היטל השבחה העלול להיות יקר ולהפוך את העיסקה לבלתי משתלמת. כדי לקבל רישיון עסק מהרשות המקומית יש לעיתים לקבל אישורים מקדימים שונים מרשויות נוספות – כך , עסק ליצור מזון יצטרך אישור של משרד הבריאות. כל העסקים זקוקים לאישור של כיבוי אש. לעיתים דרישות כיבוי האש עלולות להיות יקרות, כגון התקנת משאבה או מערכת מתזים אוטומטית למקרה של שריפה (ספרינקלרים).

4. הגדרת הנכס ומטרת השכירות

יש לדאוג להגדרה מפורטת של הנכס המושכר ושל מטרות השכירות. בנכסים עסקיים, פעמים רבות כלולים בנוסף לשטח המשרד או המסעדה, גם שטחים נוספים, כגון חניות, מרפסות חיצוניות, מחסנים, וכיו”ב. שאותם רצוי להכליל בהסכם, אחרת עלול המשכיר לדרוש בגינם תשלום נוסף לאחר חתימת החוזה. באופן דומה יש להגדיר בהסכם את מטרות השכירות המותרות, ולקבוע במפורש כי השכירות היא למטרה עיסקית. אחרת עלול בעל הנכס לטעון להפרת ההסכם ולדרוש את פינוי הנכס. מבחינת השוכר יש לוודא כי הגדרת מטרת השכירות בחוזה תהיה רחבה דיה כדי להכיל בתוכה אופציות לשינויים עתידיים , בלתי צפויים , צמצום או התרחבות בהתאם לשיקולים ולהתפתחות העיסקית, כדי למנוע מבוי סתום.

5. הארכת תקופת השכירות.

מאחר ובד”כ על השוכר המסחרי להשקיע השקעות כספיות גבוהות לצורך התאמת המושכר למטרת השכירות – יש לוודא כי המשכיר מוכן לתת לשוכר אופציה להארכת תקופת השכירות. יש לקבוע את סכום דמי השכירות המוסכמים לתקופות האופציה הנוספות.

6. פתחי יציאה

שוכר נכס עיסקי לעולם לא יוכל להבטיח כי העסק יצליח ויביא לו פרנסה ולכן הוא עלול יום אחד חלילה להימצא במצב בו הוא מחוייב מצד אחד בתשלום דמי שכירות גבוהים שאין בידו לשלמם ומצד שני אינו רשאי להפסיק את השכירות. לכן, רצוי מאוד לנסות לקבוע בהסכם כי המשכיר יוכל לסיים את הסכם השכירות בהודעה נאותה זמן סביר מראש ו/או להביא שוכר חלופי ו/או שוכרי משנה.

7. איסור תחרות ומתן בלעדיות

עסק הפועל ממקום מסויים, עשוי לפתח מוניטין וקהל לקוחות קבוע הקשור למקום. לכן, לאחר שתעזבו את המקום, עלול להיווצר מצב שבו ייכנס לנכס עסק דומה, ואפילו מתחרה, ויהנה מפירות עמלכם, לכן יש לנסות להוסיף סעיף המונע מבעלי הנכס לאכלסו לאחר עזיבתכם בתחום הזהה לתחום העסק שלכם.

בדומה לכך, אם בעל הנכס הינו בעל המתחם הכללי או חלק ממנו (למשל קניון, או מרכז מסחרי) ובו עוד חנויות ונכסים, רצוי לבקש בלעדיות לתחום עסקכם, כדי למנוע מצב שבו ייפתחו באותו מתחם עסקים דומים ומתחרים לשלכם , דבר העלול לעיתים לפגוע בהכנסותיכם.

8. אחריות וביטוחים

על השוכר לבדוק מה האחריות הנדרשת ממנו כשוכר העסק ומה עלות פרמיות הביטוח הדרושות להבטחת אחריות כזו. כגון ביטוח מבנה ותכולה, ביטוח עובדים ובטוח צד ג’ וכן, ביטוח אובדן הכנסות עלות הביטוח לעסק מסחרי מהווה גם היא מרכיב נכבד בהוצאות ויש לבדוק אותה קודם לביצוע ההתקשרות.

 

[:]