The steps below are intended to provide you with general information  and to help you understand your various options.   As this is an expensive purchase we highly recommend consulting with a professional  before making any critical decisions.

1. Choosing and Evaluating the Real estate

There are many sites that provide listings for Real estate and both new and second hand apartments. As expected, some of them are more updated and have a higher turnover than others. Here are some of the well known websites: http://www.winwin.co.il/RealEstate http://www.homeless.co.il http://www.yad2.co.il/Nadlan http://www.konesonline.co.il/nadlan.asp

Be careful of whom you deal with and make sure when dealing with brokers that they are properly licensed. Things to consider when choosing a Real estate: Budget School district Neighborhood maturity (are the facilities in the neighborhood up and running, is the population older/younger, etc) Proximity to religious and social centers Check this site for in-depth information : www.madlan.co.il Physical: When considering a new apartment you may want to consult with a building engineer or have an architect review the plans and technical specifications. In the case of a new apartment you may be interested in making changes to the layout; this should be discussed with a professional and done early on in the process. Zoning: Residential Vs. Commercial, future plans for the area Legal: Who has title, any outstanding liens.

 

2. Negotiating for buying Real estate in Israel

The best advice anyone can give you is to come prepared. Preparing in advance means: Know the market and the neighborhood. Understand the pros and cons of the apartment and remember – not every apartment is for you. If the price is not right be ready to walk away. You will find other apartments.

3. Zichron Devarim- Interim Agreement for buying Real estate in Israel

This is a one page document summarizing the essential terms of the agreement. Today, many lawyers recommend not signing a Zichron Devarim, because it is legally binding. If it is a seller’s market you may be pressured into signing in order to reserve the apartment and take it off the market. Best to consult with a real estate lawyer before you sign anything. When purchasing a new apartment, one is usually required to pay an Application Fee to the builder to reserve the apartment until the contract is prepared.

4. Financing the Deal for buying Real estate in Israel :

The first step in applying for a mortgage is determining how much you need – typically additional costs (upgrades, improvements, renovations) can add 5%-15% to the cost) If residing in the US, you will need to show tax returns from the previous year, eg. W2 or a 1040 form as well as credit history reports Typically banks are willing to lend up to 70% of the balance without EMI and up to 85% with EMI Applying for “Ishur Ekroni” – Confirmation on Principle This is a general mortgage approval from the bank. At this stage you will be required to provide all the documentation and the bank will give you a general approval and indicate the amount it is willing to lend. It generally takes 3-10 days to obtain this approval; The Confirmation on Principle you receive is good for three months. If the three month period expires , then it will be necessary to update the application form

5. Signing a Contract with the Seller for purchasing Real estate in Israel :

Note: Schedule this in advance so that the contract is signed with the seller immediately after the Ishur Ekroni is received. Hearat Azhara – Warning Comment (at the Land Registrar): Once the contract is signed a note must be added to the deed to indicate your rights to the property. This is a comment advising any prospective purchaser that there is a sales contract for this real estate and the sale is in progress. Like any other substantial contract we recommend you consult with a lawyer to cover the legal aspects of the deal.

6. Finalizing the Loan – Mashkanta for Real estate in Israel :

Return to the bank and open a file (with a signed contract ) For new real estate the bank only requires a copy of the contract and approval from the seller. For second hand real estate the bank will also require proof of registration from the Land Registrar. The bank prepares your file and notifies you within a few days that the loan contract is ready for signature

7. REGISTRATION of Real estate in Israel:

If you already have a lawyer he should handle the registration of the real estate. When purchasing a new real estate the seller’s lawyer will register the real estate.

8. TAX PAYMENT:

There are several types of taxes and fees that may be associated with your new real estate, they are: Property acquisition tax – Mas Rechisha is a progressive/graduate tax, which means that it increases with the price of the real estate. Arnona – City taxes – are determined by the size of your real estate and the location. Maintenance – property maintenance or Vaad Bait (joint property maintenance in apartment buildings) are usually a requirement in apartment buildings. Note: Prior to transferring the real estate into your name make sure the previous tenant paid all his debt, taxes and utility bills.

 

                Mazal Tov!

 

להלן בתמצית , שמונה נקודות עיקריות שיש לשים אליהן לב לפני ובעת רכישת דירה

 

1. בדיקת זהות המוכרים 

ראשית לכל, לפני רכישת דירה יש לוודא כי מי שמציע את הדירה למכירה או מנהל את המשא והמתן מולנו , הינו בעל הדירה האמיתי או נציגו החוקי והמורשה. וזאת באמצעות תעודה מזהה הכוללת תמונה  אותה יש להשוות עם נסח עדכני מלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או עם רישומים אחרים רלוונטיים כגון, אישור ממינהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.

רצוי שאת נסח הטאבו תוציאו בעצמכם או באמצעות עורך דין . אין להסתפק באישור המוכר מחשש לזיופים. בשלב הבדיקה הראשונית ניתן להסתפק בנסח שאפשר להזמין דרך האינטרנט.

במידת הצורך אין להימנע מפעולת בילוש זהירה. במידה ומוכר הדירה אינו זהה לבעלים , כמעט תמיד רצוי לנהוג משנה זהירות לבצע בדיקות שונות ולהתייעץ עם עורכי דין מקרקעין.

2. בדיקת מצבו המשפטי והפיזי של הנכס.

יש לוודא שהנכס אינו מעוקל או משועבד לצדדים שלישיים, שהנכס אינו מושכר בשכירות מוגנת או בשכירות לתקופה ארוכה. יש לוודא העדר הערות אזהרה והפקעות למיניהן.

בעיריה או במועצה המקומית ניתן לבדוק אם אין צוי הריסה , חריגות בניה, זכויות בניה הפקעות צפויות וחובות מס בלתי משולמים למיניהם .

בשלב זה ניתן גם למי שמעוניין ובמיקרים מתאימים מסויימים, להזמין דו”ח בדיקה של מצב הנכס מחברת בדק בית.

3. חתימה על זכרון דברים.

במידה ויש צורך בכך (בדרך כלל כשהצדדים או אחד מהם מעוניין “לסגור עיסקה במהירות” כדי לא לאבד הזדמנות) ובכפוף להיוועצות עם עורך דין מקרקעין מנוסה , ניתן לחתום על זכרון דברים על רכישת דירה , בטרם חתימה על חוזה מפורט סופי ואולם יש להזהר ולקחת בחשבון שזכרון הדברים עלול או עשוי להיחשב לחוזה מכר לכל דבר וענין.

4. לקיחת משכנתא וגרירת משכנתא

בדיקת הזכאות למשכנתא ותנאי הזכאות , מתבצעת מול הבנק עוד לפני שמחליטים על רכישת דירה , וכן לפני חתימת העיסקה ובמהלכה.

5. קביעת תנאי התשלום  ומועדי התשלום

העברת התשלום הראשון על חשבון הדירה , מתבצעת בדרך כלל בכפוף לרישום הערת אזהרה על שמכם על הנכס בלשכת רישום המקרקעין וזאת כדי להבטיח את התשלום ולמנוע עיסקאות סותרות (מכירת הנכס לצד שלישי ללא הסכמתכם).

יש לוודאת תיעוד מלא ואסמכתאות לביצועו של כל תשלום (קבלות מהמוכר או אישורי בנק וכיו”ב), וכי כל תשלום יבוצע בנאמנות ובכפוף למילוי התחיבויות המוכר עד לסיום העיסקה בהעברת חזקה פיזית בדירה – מסירת מפתחות הדירה ופרוטוקל מסירה.

6. מטבעות הצמדות וקנסות

יש לשים לב לקביעה ברורה וחד משמעית של מטבע או מטבעות התשלום ושל ההצמדות וכן קנסות וריביות בגין פיגורים שונים והפרות.

7. מיסים

דיווח לשלטונות מס רכישה והכנת טפסים מתאימים בהתאם לחבות המס או לפטורים הקיימים, שכן ללא אישורי המס לא יהיה ניתן להשלים את העיסקה.

8. עריכת פרוטוקול מסירה ביום מסירת החזקה

ביצוע פרוטוקול מסירה ביום קבלת החזקה בדירה יכול במקרים מסויימים לחסוך לנו בעיות שונות בעתיד ולכן אנו ממלציצים לעשות זאת.